准备借钱 #2090

炒家80%的时间在干什么？

一）数学题

首先回答一封读者来信。《长线负债率 #2080》发出后，有人留言评论，表示对于22%比例之低难以置信。

绝大多数人都难以置信。文科生小编天天凭着臆想，天天造谣，污蔑职业炒家。

为什么22%就是上限。我们和你算一道数学题。

假设你把负债提高一倍。

假设一个亿元富人，他有1亿资产，22%负债。

总资产1亿

负债2200万

净资产7800万

如果我现在很努力，费尽各种各样方法，我尽全力“贷款倍增计划”，设法把“负债”增加一倍。

达到4400万。会发生什么情况。

你拿支笔算一算，“有借必有贷，借贷必平衡”。

如果你负债端增加了2200万，那么你的资产端呢？

或者说，你烧掉了2200万。可是钱呢，钱去哪里了？

你去赌输掉了

花天酒地花掉了

投资买了别的资产

我们看看上述列表。多军都是很“正正经经”的人，秉承着清教徒般的生活方式。

如果一年之后结账，发现账户负债多了2200万。

“借贷必平衡”，最大的可能性，是你又增加了2200万资产。

所以你对应的，是4400万负债/12200万资产。

负债率为36%

且慢，“负债增加一倍”，绝对不是一夜之间可以完成的。

一笔贷款的流程，可能就要三四个月。这些事说说容易，可真要去做，都是案卷累牍做死人的文书事。

所以“贷款增加一倍”，你至少需要一年“时间”。

而一年时间，楼市又升了20%。等你做完了之后，房价又涨了。你的资产不是12200，而是12200 乘以120%等于14640万

负债率为30%

此外，你的贷款总是在不停地归还中。本金始终在缩水，所以最终数字是29%左右。

这告诉我们的是，“哪怕你竭尽全力”，而且彻底做零首付，而且一年之内把贷款规模翻翻。

你的负债率，也不过从22%升到了29%。

而第二年呢，他又降下来了。

在真实的实战之中，“贷款增加一倍”是根本不可能的。

因为你的十几笔贷款，是经年累月积累下来的。是许多历史遗留，当年偶然的情况下才贷得出的。

现在让你再贷一遍，你都贷不足。更何况还要期待“翻翻”呢。

而真实世界，零首付也是不可能的。要搞这些贷款，资产只会增加得更多。

结论就是：

如果你是一个本本分分的人家，钱不是花天酒地。

纯粹地要靠投资运作，22%我已经绝望了。30%这辈子无望。

二）融资

言归正传，讲回本章的主题。

在上一节中，我们说到了；

“若想要保持负债率不变，则贷款需要和房价一样迅速增长”。

知道了这个概念，才理清楚了你今后行动的“主线”。

职业炒家的主要工作是什么？

社会上对于“职业炒家”有着巨大的误解。

最底层的看法，集中在一个“炒”字。

它们以为楼市是和股票一样，要翻来覆去“炒”的。

股票之道，要坐庄，要对敲。要制造新闻，要烘托热点。

要人为地营造交易量和K线图。

散户看见涨了，“因为涨所以涨”，跟风冲进来。大鳄才可以吃鱼。

于是那批媒体，把炒楼称为“炒”。好像职业炒家天天都泡在交易所，每个月买卖几十套，并且联手对敲价格之类的。

而第二层的看法，则是认为炒家以“笋盘”为主。

第二层的看法，炒家就是骑着一个小自行车，天天在大街小巷串来串去。

职业炒家每个月看几千套房源，对整个地块了如指掌。一旦有笋盘便宜货冒出来，第一个就扑上去。

对于咨询购房意见的。绝大多数也集中于这一类类型：“老师，您看哪个版块潜力更行”。

事情的真相呢。

真正的职业炒家，80%的时间，

在搞钱

嗯，差不多就是80%的时间，以及80%的精力心力资源关系。

还有5%的时间在交易。

还有15%的时间在看房。

职业炒家到了后期，全部的工作就是

去搞钱，去搞钱，去搞钱。

你要说什么“扫街，挖笋”，职业炒家是有，但不是重点。

你真的要问我，我都答不上来。或许比我更熟悉市场的人大有人在。

为什么会发生这种状态。因为“市场上不缺单子”。

市场上真的不缺单子，可以说简直就是“遍地黄金”。

市场上的投资和商机多到了如此程度，以致于我们随随便便拉一个单子出来，就能做到“单利100%”

具体单利100%，还是单利120%，其实也没多大区别了。

而限制你的瓶颈是什么呢。瓶颈是“没钱，没钱，没钱”。

行情如此好赚，随着上海楼市从8万每平米走向25万每平米的过程中，任何一套房子买进就是赚。

所谓“木桶短板”理论。整个系统中最短的一块板，是融资钱不够。

而至于买什么，已经不重要。不值得花太多的精力关注了。

三）持久的贫穷

多军的特征，是持久的“贫穷”。

以前我有个兄弟，大富，做实业的。

他看我整天愁眉苦脸的，问“烦心啥呢”。

我说，“缺钱，还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”。

他说，“缺多少呢”。

我说，“300”

“哎，那愁什么呢。哥借你300，一醉借千愁”。

过了几个月，他又见到了我。见我愁眉苦脸的。

“烦心啥呢”。

“缺钱，还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”

“缺多少呢”

“300”

“不是刚给你300么”。

“缺600”

“得了，600”.

再过了几个月，他又见到我。见我愁眉苦脸的。

“烦心啥呢”。

“缺钱，还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”

“缺多少呢”

“300”

“不是刚给你600么”。

“缺900”

“行，我算是了解你了。给你哪怕再多的钱，你永远都不够的”。

“你丫就是个无底洞”。

为什么不够呢。

不够的原因，主要是现金的回报高，单利100%。

以前有个匈牙利人，在《资本论》的第279页，注解栏写下这样一段话，“如果为了200%的利润，许多人就不惜…………”

炒楼这一行，最关键最大最大最大的痛苦，就在于“回报太高”。

同时，他又是单利。不是复利。

因为宏观调控的阻隔，你不舍得把房子卖了。套现就有正25%的亏损税。

这就导致了你永远没有现金。

现金的回报既然如此之高，你肯定把所有的积蓄都打光的。

而你眼睁睁地看着还有大量的80%~100%年回报项目漂在眼前。

心在滴血。

四）跪着借钱

职业炒家80%的时间和工作，是“去搞钱”。

相对于“多买二套”的诱惑，“深度优化”的单套意义并不大。

所以我们主要的精力，都要放在资金运作上去。

如何融资，主要有三条管道；

1）信用卡

2）银行贷款

3）私人借贷

如果以此为纲领的话，则接下来几篇，会逐渐进入《信用卡卷》《银行贷款卷》《拆解借款卷》，此为纲目。

五）值得

最后一个问题，是“这样做是否值得”。

我们的回答是，看清楚了，“完全不值得”。

可以见下图表格；

这张表格，显示的是“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下，财富的增长速度。

假如楼市升20%的话，一年之后他们的“净资产”增长分别是20%，21.7%，24.2%

复利。

你仔细看这个结果，发现“差别”并不大。

如果你使劲地维持着“22%”的负债率，年复一年使得负债跟随着房价的速度在上涨。

这是一件极端极端艰难的事，充满了痛苦。充满了绝望。

而你的回报呢，微不足道，大致也就是“20%”和“24%”的区别。

其差别，仅仅是4%四个百分点。

复利每一年。

4%看似很多，但如果放十年，我也就比你多正50%净资产。

和这个过程中遭遇的苦难相比，“坚持完美”收获幸福回报几乎微不足道。

因为你资产规模非常非常庞大之后，你的贷款没办法也变得很大。

如果仅仅22%的杠杆率，那和0%也没什么区别。也就跑快了一点点吧。

值得么，亿元富人真的差这几百万么。

你设想一下，假设你是一个“亿元富人”。

在某一个机会，你抵押出了400wq。去买一套笋盘，抵押再加七成按揭。

这套单子可以算做得非常之“完美”。一段时间之后，400万就变成了800万，你净赚400万。

一下猛赚400万，这个在任何一台电视节目之中，都是值得吹嘘的大话题。

如果是市井弄堂，大概可以吹三代人。

爷叔们喝着老酒，赤膊马甲抽香烟。

侃着你如何无中生有，传奇式的经历先是套取现金出来，然后买入笋盘，斗智斗勇。

最后放大杠杆按揭，房价如期望般的大涨，赚钱如流水般的容易。

OK，这些都不错。这些都很激动人心。

可是，then?

如果你不是棚户赤脚滚地龙，不是“四百万改变人生”的阶层。你是一个拥有1亿的人。

再多400，相当于10400万，SO WHAT!

净赚400万这种事味同嚼蜡，真的一点意义也没有。

真心烦，懒得干。

努力维持着22%的负债率得不偿失。“空手套白狼”去赚400万得不偿失。

这是一种很复杂的精神境界。

在目前还很初级的阶段，说了你们也不懂。

在以后会慢慢展开知晓吧。

（水库之声，欧神文集写于2016年6月18日晚）