怎么可以错过（上海空放短借）上海空放贷款，上海贷款空放，
《基本交易流程》
题外话：二手房交易错综复杂，由其一些老公房，产权几度更迭，难免遇到有产权纠纷，资不抵债，个抵私抵的，无法查证，防不胜防。传统的产权调查只能规避部分风险，涉及的交易信息，往往迂回多变，过程扑朔，再资深的经纪人也极易出错，这时候找一个靠谱的经纪公司和经纪人，是非常有必要的，我们不能因为节省几万的中介费去赌几百万的房款，无论输赢都不值得！巨额交易，见者难免利令智昏，倾尽心机！但愿此文助您在买房的路上，少踩坑少踩雷，也奉劝一心想买到极度便宜房子的朋友们，不要盲目追求，安全放在首位！参考文章：
回顾房改之后，我国第一波商品房上市交易到现在，起起伏伏，几度更迭，从限购到限贷，无数密集的调控下来，虽有起伏，但大盘依然持久坚挺。楼市略有低迷，便有利好政策相继出台，这告诉我们一个不争的事实，在没有更好的新能产业替代房地产业之前，若没有更好的理财规划头脑，抑制货币贬值，房屋储备仍然是不二之选，各位可认同？
言归正传——聊一下交易的具体细节
首先看中房子，然后几经斡旋，达成协议和付款流程，接下来，支付给房东一个定金，金额一般双方自行协商，小到几万，大到百万，但一般情况下，不超过房价款的20%，超出的部分法律层面来解释是不支持双倍返还的。（通过我们链家交易的话，我们的操作一般是在房价款的5%以内）
1. 支付定金：上家配合调取最新12类产调信息，双方约定网签，过户，缴税，户口迁出的时间节点和付款金额，接下来约定时间进行网签。
2. 网签：网签的目的，主要是防止一房二卖，和再次抵押，同时出《上海市房地产卖买合同》，俗称“黄皮合同”，方便下家在办理贷款中使用，网签时，一般情况下要支付首付款或部分首付款，办理组合贷款或者纯公积金贷款等，然后静待银行审批
3. 户口，上下家约定一个户口的最晚迁出时间，预留一部分的户口保证金，户口保证金一般情况下5——20万左右，法律支持的最高金额不超过房价款的10%，户口保证金一般在户口迁出之后约定时间内支付给上家。个别的房屋户口因为涉及到遗留问题，无法迁出，这个比较敏感（属个例，极少遇到），非遗留户口下家可以凭新的房产证去房屋所在地的户籍窗口申请强制迁出。
4. 网签后等待借款合同出来，然后双方约定时间去办理过户手续，现行的过户新流程一般是5个工作日就可以办理缴税手续。（如果涉及到动迁抵扣类的话，走的是老的交易流程，各交易中心情况不一，但一般情况下是先审税，大概15天左右再去办理过户手续，再5个工作日后出新的房产证）
5. 新流程在过户后5个工作日，双方协商时间办理缴税手续（最迟不得晚于过户后20日，切记！），在交易中心窗口办理完税手续，等待新的房产证出来，就可以自行离开。房产证出来的同时（若有贷款，会同时有抵押证出来，将抵押证送往借款银行，等待银行排队放款）
6. 缴税方面，关于普通住宅和非普通住宅，这通常关系到要向国税局缴纳税费多少的问题，情况相对曲折，这里不在赘述
详情参考文章:——贷款利率，税费解析及抵扣相关
7. 银行放款，视当时银行额度，时间上会有所差异，若非调控时期，7——20天居多，快的也有2-3天的，如果赶上12月份，银行盘点，会再适当延长一些。受新政影响，放款前银行还会对借款人征信进行查询 ，所以请在放款前保持信用良好，不要出现不良借贷现象。
8. 银行放款之后，一般我们会给上下家约定一下最晚的交房时间，大概在银行放款后的N天内，具体时间段双方协商。
9.交房，交房当天，我们会负责把水电，煤气 ，物业，东方有线，户口这些作一个清算和核实，没有问题，就把尾款支付给上家。包括户口保证金全部支付完成，整个流程就结束了。如果有机顶盒，烦请上家留下来，或注销掉，否则会产生几十或几百元的费用，现在大部分家庭都是卫星数控，建议上家注销，省得过户了。
10.户口核查：除了传统的去户口所在地派出所户籍窗口咨询外（凭下家新产证和身份证，买卖合同）还有《市民云随申办》上面搜索查询，另外一个关注微信公众号《上海公安人口管理》查询。如果户口刚迁出，在网上查询的话，会有一段时间的同步期。
提示：
网签时，我们会要求业主方提供5日内产调，并对上下家征信进行核查（若贷款情况下），如果房屋涉及到抵押，通常我们要求给到业主方的首付款会有一定限制，出于安全考虑，链家会启动资金监管机制，这个具体情况具体对待，这里不在赘述。
房屋有抵押的：
常见的抵押注销流程——预约还款（银行）——银行扣款——出结清证明和注销材料——若为组合贷款还需要去一趟置业担保公司把公积金部分注销掉——然后去交易中心撤销抵押（抵押撤销完成之后就可以申请办理过户手续）——详情咨询——18621262502
一网通办申请过户流程：
一网通办——预约过户登记，缴税，出产证一次完成——然后约定当天线下过户登记，缴税和出产证一次性完成，只去一次交易中心，直接出产证。（注：若有动迁抵扣，抵押撤销当天过户，带车位出售，或商业类等，仍按照老流程办理，先核价审税预受理，5日后再缴税领证）
编外话——
建议各位无论是卖房买房，差不多就行，不要触底，也不要碰天花板，往往错过的，回过头来看却是最好的……
不少客户担心一个问题：国家如此调控，房价会降吗？于是乎百度，搜狗，头条，朋友圈等等扒了个遍，一定要找出点负面信息才作罢。
这个问题不好回答，但不得不答——
请参考链接：——关于买房的一些建议：耐心看完，必有所感！
感恩相遇——我叫余静娅，是个退役老兵，您可以叫我老余，干这行有些年头了，谈不上能说会道，但绝对真诚不隐瞒，做事如做人，对交易按揭，风险规避，流程斡旋都有些独到的经验和见解，买房不易，步骤繁琐，巨额交易扣人心弦。感谢您的信任，选择链家，选择我，期待有缘！欢迎直联：186—2126—2502
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《贷款相关》
先说下公积金贷款相关——
客户方材料：
产权人及配偶到场，提供身份证，户口本，婚姻证明，小孩出生证明，公积金账号，首付款转账凭证，农商卡，网签合同，名下产证
业主方材料：
产权人到场，身份证，房产证（含竣工日期），农商卡注：借款人贷款必须还清并注销，客户业主同姓，业主需另行提供户口本原件
1990 年前贷款额度超过总价 30%，1990 后贷款额度超过总价 50%额度的，需要评估公司报告，置业公司代办 300 元/次
办理公积金贷款流程1：公积金官网预约时间段，下家全部到场，上家可产权人且持卡人到场，核验材料
2：审批12个工作日内3：审批通过后，下家所有人及配偶带身份证原件到场签正式贷款合同4：3个工作日，贷款合同流转到交易中心，会通知过户5：接到过户通知，双方公积金官网预约过户时间段，现场凭身份证领取贷款合同办理过户6.银行放款并完成一次扣款后，前往经办银行办理冲还贷手续注：
一手房提供完材料后，通常为开发商代办关注上海公积金可查询办理进度放款后次月 20 号银行扣款，请提前在还款银行卡存足够的款项，首次扣款比较多，扣款一次后，银行把产证和借款合同寄给借款人【详询：12329 或 62866677 报主贷人身份证号及公积金账号查询】
商业贷款一般所需材料：（常用材料）
业主方材料：
产权人身份证，产证，收款银行卡，原始购房合同，契税单，购房发票，未成年人为产权人时另需提供出生证明，产权人为两个家庭且为亲属关系时提供相应的关系证明
客户方材料：
借款人与配偶：身份证，户口本，婚姻证明（离异：离婚证，离婚协议或判决书），未成年小孩出生证明，收入证明，征信报告，一年的银行工资流水，外地户口提供满足条件的社保或者税单，首付款转账凭证，收款收据，主贷人的还款卡，网签合同，名下产证
注——商业贷款基准利率每月20号公示，望知悉！
注——组合贷款额度实行三价合一，网签价，税务核定价，银行评估价，取最低值为基数进行批贷，目前银行评估价逐步放开，基本上等同于网签价
交易风险提示——重点来了
诸君了解：买房非买菜，动辄几百上千万！切莫因小失大，为了几万的中介费去赌几百万的房款。
曾见过图便宜买了凶宅的，也见过交了首付，业主跑路的，更多的是资不抵债，变相查封，无法过户的。其他的产权债务纠纷，恶性租约，私抵二抵，漏水欠费，税费估错，嫌恶设施等等，包括一些隐性问题，遗产分割，涉外交易等极可能导致无法交易的种种问题。由其这几年疫情闹的，多少人有债务纠纷！——怎么办？谁来买单？走法院，打官司，寝食难安，无休无止，缠缠绵绵…..，即便蠃了，也多数带有后遗症……这不是危言耸听！ 辛辛苦苦搞点首付，结果惹了一身官司中介这个行当，传统习俗根深蒂固，真真假假，虚虚实实。一般的老百姓倾其一生可能也只买卖过一两次房屋，面对复杂的交易手续，多数是茫然的。往往在这个时候，找两个托儿，演一场戏，就当真了，空关或者虚拟的房子，报个虚价，就吊住了！ 挂牌600万，业主明明560万可以卖，费尽周折给您谈到580万，您沾沾自喜，自认为省了中介费。这真的不是危言耸听，我们往往以为信息时代，一切透明，完全掌控，实则不然，毕竟业余的，再下工夫，也很难玩过专业的。——所以不能赌！这是实话！——请思量，请再三思量！当然了——
君若不惧，路边的夫妻老婆店，5000元一个交易流程，大可一试！
完整的二手房交易流程，35个环节，平耗均时3个月
N次带的看，N次的沟通…
看得见的一个人，看不见的一群人！
表面简单，实际复杂
选择我，选的择不是一个人，是一个团队！
选择链家——更多的是选择一份安全，一份保障！
很多客户问我：老余，人家公司报价比你低呀，人家中介费也比你低？怎么回事？
我想说：链家的经纪人和业主是一对一服务，平时拜访业主，推广房源，宣导带看过程中多和业主建立了一定的感情基础，也认可我们的付出，认可我们的服务和交易保障，价格方面我们可以有更好的保障和把控，其他公司可以成交的价格，我们同样也可以成交，甚至于更低。
但我们不会为了吸引客户，而去把业主真实的挂牌意愿价格有意自行放低去吸引客户，甚至于报的价格根本就是业主无法接受的价格 ，大不了吸引到客户找借口转盘，往往这时候就应验了那句千古老话：自古情深留不住，唯有套路得人心。
关于买房的一些建议：耐心看完，必有所感！链家地产的《20大安心服务承诺》，凡是和链家同事看过房子的客户，基本上都收到过来自于链家的安心服务承诺报告。市面上同业只敢说链家中介费高，但没人敢说出了问题他们能够兜底。
但是链家敢，且能做到，凡是符合20大安心服务承诺条款赔偿标准的，我们无一例外均可做到，甚至于超出承诺范围的我们也会酌情补偿，我们的中介费是建立在高标准服务，真实透明化，高安全体系保障的前提下收取的，这跟您去路边摊买菜和去超市买菜同样的道理，这里不多赘述！
这里我声明：我无意抵毁同行，我也尊重同行的努力和付出！因为所有的经纪人大多来自农村，背井离乡来到大上海养家糊口都不容易，如果您遇到一位品德高尚的经纪人，辛苦付出，肯为他人着想，敢于担当，有责任心的经纪人，那么请不要犹豫，选择他肯定没错的！
如果此君仅以报低价格，仅以收取中介费低为引诱来宣导自身优势的时候，那么请您慎重。任何服务都是建立在利益链上的，当他的获取收益小于付出时，往往会藏着难以告人的秘密。
前文提过，市面上只有链家是和业主一对一服务的，房源的信息了解程度绝对不是同行打几通电话就能整明白的，前文也提过挂牌600万的房子，业主明明560万可以卖，费尽周折给您谈到580万，您沾沾自喜，自认为省了中介费，这真的不是危言耸听。见过太多太多这样的例子，带来的损失往往是中介费的几倍
更有甚者，告之客户，你去链家看房，看好完事在我这成交，这种寄生的交易模式已经完全暴露了一个人的本性，“福祸无门，唯人自招，善恶报应，如影随形”，这不是道德绑架，这是人性问题，今天他能以低的价格吸引到您，明天他同样可以用高的价格把房子卖给您。二手房交易流程长而复杂，今天交易出现问题，明天他同样会视而不见，甚至于卡点收费，不额外付费贷款就批不下来，就种种原因过不了户，拿不到放款，就设陷违约。
愿观者自勉：请尊重每个行业，中介服务人员每成一单，需要38个环节…“跳单”可耻，观者共鉴！
我们不玩套路，也不允许套路，在此也奉劝各位，几百万上千万的交易，也许不会出现意外，但一旦出现意外，造成的损失至少是两位数起，带来的恨和痛更是多年难平，我们更理性的做法，是去寻找一个更靠谱，敢担当，真负责，诚实守信的经纪公司和经纪人.
——再次声明，此文无意抵毁同行，仅指中介行当，交易流弊积习之痛点公而广之，本人自勉，同业自勉，观者自勉！共同营造一个真实，诚信，透明的房地产交易市场！
置业的核心原则是满足自己的需求，所选择的地段，小区，房子，是和自己买房的最初愿望是一致的，预算和需求是相匹配的，如果您在五角场上班，闵行的房子再好再实惠，我相信您选择的机率也是非常低的。如果您是投资，金山的房子再便宜，您也不加考虑。如果您是给老人买来住的，6楼的房子再好，没有电梯您同样也不会买……
房无100%好，能达到70%的心理预期，就要赶紧下手，一味的追求完美，就会越看错失越多
参考文章：
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——《链家地产20大安心服务承诺》
——《交易风险视频提示录》
