这一轮楼市的出清，依旧没有结束。

现在我们看到楼市很难，但往后的时间，应该还会更难。

彭叔觉得，当下大家这么难，或者说，大家的体感那么难受，被房价下跌折腾的这么惨。

有两个原因。

第一个是。

当下大家的负债，都普遍偏高了，可以说，只要是背着房贷的家庭，房贷占比家庭收入，都在30%左右，甚至部分极端的，能拉到50%以上。背着这么高的负债，如果说收入能持续上涨，那么问题不大，但是一但收入不涨了，就很痛苦了。也许收入并没有下降，但是因为房价不涨了，自己背房贷的压力，就会翻倍，人就会思考，自己为什么要那么早买房子，自己是不是真的需要这套房子，一但这么想以后，那压力就更大了，尤其是那种买多套房的。

而在2011年到2015年的房价下跌当中，那四年里面，虽然房价也在下跌，但是至少，大家那会负债率还没有现在那么高，那会房贷压力还没有现在这么大。

第二个是。    

互联网传播的速度太快了，各种消息，给大家带来的心理压力，也比以前高了。互联网传播速度快，在房价上涨的时候，可以起到助推房价，让大家快速的感受到房价上涨了，但是反过来说，当房价下跌的时候，互联网的这个传播速度，也就成了让房价下跌更快的东西了。而在2011年那会，当时的传播，靠的还是QQ，贴吧等，消息的流动速度，根本不如现在这么快。因为当时消息少，所以大家的体感，就比较弱。

彭叔就举个简单的例子，2011年温州房价腰斩，2012年杭州房价几乎腰斩，重庆、上海在2011年房地产税试点之后，房价都出现了10%到20%的跌幅，这些消息，当时根本没多少人知道。因为传播的小。

但是你如果说，现在这些城市房价下跌，那根本要不了多久，消息满天飞。这种给人的压力，就很大了。

彭叔觉得一个是大家负债过高，一个是消息太多了，导致了后面的压力，会更大。

人是一个群体动物，群体动物的特性，就是会有羊群效应，当看到别人怎么做的时候，自己也会跟着做。就像你站在路边，你就假装天上有个什么东西，你就盯着天上看，一会，你旁边就会聚集一些吃瓜群众，他们会和你一样，盯着天上看。。。

那么当大家都看到房价下跌，并且在抛售二手房的时候，就会引发其他的房东跟着一起抛售。    

最典型的例子。

就是北京的那个蜂鸟社区。

很多人都只注意到了，这个小区的同户型房价，从2021年巅峰1000万，跌到了现在650万。

他们没有注意，这个小区待售二手房数量变化。

大家可以看第二张图，也就是去年的时候，这个小区房价已经出现下跌了，但是还维持在了750万，待售二手房是17套。

而等到现在，待售二手房已经增加到了75套了。    

这意味着什么？

意味着房东的心态崩了。

整个小区的房东，现在只求赶紧把房子卖出去，别的什么都不想了。

保本之类就别扯了，能把房子卖掉，就是房东唯一的想法。

如果说，小区没有这么多的待售二手房，而就只有那么两套，大家想想，房价会跌这么惨吗？

如果就十几套，那大家就统一一点，不降价。

但是增加到了70多套，这里面肯定有急用钱的房东，而只要有2个急用钱房东，降价卖房子了，就会引发其他的房东，也跟着降价。

因为没办法，现在买房的人太少了。你急用钱，我也急用钱，小区房价就完蛋了。大家看这个小区的成交量。

3个月时间，只卖出去1套房子。

也就是说。

3个月，才只有1个购房者。

那么对于房东来说，就残酷了。这出来一个购房者，他不选择卖掉，他等下一个，就不知道要等到什么时候了。    

那这个时候，就是房东拼刺刀的了。

你从750万，降到720万，我就从720万，降到700万，你看到我降700，你又降到680万，我也急用钱，没办法，我只有降到650万了，你看到我降到650万了，你更急用钱，你把房子降到了620万，我说算你狠，你卖。

然后这个房东620万把房子卖出去了。

大家以为这就是结束了吗？

实际上这才是房价下跌的开始。

因为下一个买房的人，肯定会去房产中介那查历史成交价。

在楼市下行期的，几乎是所有的购房者，都会按照上一套价格的95%到90%来砍价。

也就是不管你挂牌价是多少，对方都会砍个5%到10%。

因为房价下跌的时候，对方如果不砍这么多，他害怕自己买了以后，房价继续下跌，那么他现在砍价一些，至少到时候就算房价再跌，他砍的这个部分，就成了他的护城河，安全垫了。

这还是北京那边，砍价少，你要是换成二线城市，有的人砍20个点，还有些完全瞎砍价的，砍50个点，把人家房东给气的。    

现在楼市就是这么残酷。

进入到了楼市下行期，带血的筹码，越来越多。

唉。

彭叔这段时间总结了一下。

这段时间房价下跌顺序，是从中间先开始崩塌的。

不是大家想想的那种，老破小房价先跌，而是中间的那部分，先顶不住了。

彭叔打个比方来说。

一个城市里面，房子的价格从100万到1000万，100万是一个等级，对应了10个等级。

这次房价下跌，彭叔发现是先从中间的500万左右的等级，开始下跌，之后朝着上面，和下面，开始延升。

也就是先500万左右，后面扩大到了600万到400万，后面又扩大到了800万到200万，最后就是连最顶端的10%和最下面的10%，也受到了波及。

最上面的1000万房子，能扛得久，是因为稀缺性，这种能卖这么高的房子，一般都有自己的稀缺性，所以它们的竞争对手，没有那么多，相对遇到砸盘的概率，就低，所以最上面的房子，跌幅没有那么大。    

最下面的那种100万房子，因为房价低，所以房租回报率，就比较高，而这个房租回报率，是核心的支撑点，房东看到房价下跌太多，房租回报率都跌的比较香了以后，他就不想卖了，就比如说，100万的房子，房租回报率是1%，你就有比较强烈的卖房冲动，等到3%回报率的时候，你就开始犹豫了，等到4%的回报率时，你大概率就不卖了。所以这种最底层的老破小，反而跌的也少。

就是中间层跌的多，然后中间层跌的多了以后，慢慢的朝上下传导，施压。

中间价格的房子，跌的比较惨，彭叔觉得也是有2个原因。

一个是。

同类的竞争品太多，大家可以看，不管是哪个城市的中等二手房，都是数量最多的，那数量这么多的同类型产品，你要往出卖，就肯定是卷。

还有一个是。

中产的抗风险能力，不是很强，负债率普遍高。像是那种持有头部房子的人，他们如果遇到资金有问题，他们是可以做二抵，或者找其他搞钱渠道，而中产，很明显是没有啥渠道的，大部分都是硬抗。而且大家看看这几年外面的行情，很多中产比较多的行业，都有影响，在这种预期下，中产本身卖房子降风险的欲望，就会强。    

在这两个原因之下，就成了我们现在看到的样子。

彭叔亲自经历过的寒冬。

有印象的。

是98年到02年，2011年到15年。

每次持续的时间，都是4年。

现在这波，开始的时间是2021年下半年，现在是2023年下半年，持续了2年。

虽然说历史不会简单的重复，但是也可以参考一下。

最后。

冬天不会一会持续下去，但你想要看到春天，首先先要熬过冬天。 

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