上海个人借钱

2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，参加座谈会的房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城这12家房企。

12家房企中，处于绿档的房企有4家，分别是保利地产、中海地产、华润置地和华侨城依据新规，这4家房企的有息负债年增速不得高于15%处于黄档的房企亦有4家，分别是万科、新城控股、中梁控股和碧桂园这4家房企的共性都是现金短债比和净负债率达标，仅剔除预收款后的资产负债率高于标准。

这4家房企有息负债年增速，以后不得高于10%处于橙档踩中两线的仅阳光城一家，按规定，阳光城的有息负债年增速以后不得高于5%降负债去杠杆上海贷款空放压力最大的则是处于红档的房企，恒大、融创、绿地踩中了三道红线，有息负债规模以2019年6月末为上限，以后不得增加。

高负债房企资金压力加剧重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后，房企融资环境随之收紧，加上年末偿债高峰期的到来，房地产企业普遍面临较大资金压力业界专家认为，当前房地产行业整体融资占比仍然较高浙商证券分析师胡娟说，从违约的房地产债券来看，一是部分房企扩张激进，通过高负债高杠杆拿地、开发，有息负债过大对现金流有所吞噬，比如中弘控股。

二是一些企业多元化发展失败，以银亿和华业为典型代表三是整体布局存在缺陷，导致销售回款出现问题，主要典型是天津房信和泰禾集团业内人士表示，房企一直靠高负债、上海贷款空放高周转来维系运营，如果触碰“三道红线”，将难以获得增量资金，这无疑卡住了房企融资的管道。

在申银万国28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三根据监管新规的标准，55%的上市房企负债率超70%据贝壳研究院统计，2020年前10个月，我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。

据植信投资首席经济学家连平测算，2016年以来，房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期，2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元，相比2020年到期量分别多增353亿元、11上海贷款空放49亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力按照近5年房企债券融资发行周期推算，预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间部分房企现爆雷风险厦门大学管理学院教授戴亦一说，房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆，负债率较高，“长债短借、以债养债”现象普遍。

“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持，而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配”“很多房地产企业为了扩大规模，明知会亏，依然要拿项目，且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发，”蓝绿双城董事长曹舟南说，“不少房企是‘十个锅五个盖子’，容易产生现金流上海贷款空放断裂的风险。

”中国房地产业协会会长冯俊说，去年以来，疫情对房地产企业回款造成影响，令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发部分规模房企已“爆雷”曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机截至2019年底，公司负债已超过700亿元，资产负债为77.32%。

福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等事实上，采取跟投机制是房企的普遍做法一名阳光城员工告诉记者，他从多家银行借了消费贷，每年可提现几百万元，然后跟投公司项目“赚差价”“消费贷利率是4%至7%，而公司资金利率高达百分之十几。

”为了解决资金困境，2020年初福晟集团与世茂集团进行并购，联合成立世茂福晟平台，但经营依然不稳定福晟在福建20多个上海贷款空放项目处于停工状态，上海、湖南、广东等地也有项目停工再如泰禾集团，由于该企业不断高价拿地，其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。

随着国家对房地产市场调控升级，泰禾集团最终陷入债务困境截至2020年三季度末，公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元北京、上海、杭州多地项目停工，一些业主一边租房，一边还贷，走上看不见尽头的维权之路。

旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为，在“房住不炒”的调控基调下，行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况，恐波及相关金融机构房企积极降杠杆降负债自救,靠财务技巧降净负债上海贷款空放率

在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债9家房企规模降速发展，恒大7折卖房刺激销售当融资端收紧，通过销售获得回款维持现金流，显得更加重要。

2020年，12家试点房企中销售额加速增长的仅有3家，分别是恒大、万科、华润；有7家保持正增长但增速较2019年出现下降，分别是碧桂园、融创、保利、中海、阳光城、中梁控股和华侨城；还有2家销售额下滑，分别是绿地控股和新城控股。

爱德地产研究院认为，降价促销是降负债最直接、最有效的手段降价促销既可快速增加企业经营现金流，又可及时偿还有息负债，降低财务成本，且现上海贷款空放金流入对资产负债率、净负债率以及现金短债比，都能起到良好的修复作用增加表外融资，中梁控股、阳光城表外负债需警惕

“三道红线”的融资新规下，部分业内人士担忧房企表外负债的增长，将表内债务转移到表外，如降低并表权益，增加少数股东权益，同样可以有效降低净负债率中梁控股董事长杨剑曾说，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。

你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会”2015年到2017年，中梁控股正是通过押注棚改，在三四线布局，凭借高周转模式，实现销售规模快速增长，从百亿增长至649亿，2018年突破千亿

高周转模式下，2015年到2017年，中梁的净负债率高企，根据净上海贷款空放负债率=（有息负债-货币资金）/净资产来看，中梁净负债率快速下降的原因离不开净资产规模，尤其是少数股东权益的快速增长2016年以来，中梁的少数股东权益一直高于归母股东权益，在房企上市公司中是比较少见的。

2020年6月末，中梁控股净资产254.7亿其中，少数股东权益165.7亿，占比65%；归母股东权益88.5亿，占比35%

然而，2020年上半年，中梁控股净利润22.1亿，其中，少数股东净利润10.0亿，占比45%，归母净利润12.1亿，占比55%少数股东所获净利润长期低于归母净利润，并没有与其权益相匹配民生证券研报指出，如果房企少数股东权益出现大幅波动，企业可能是明股实债集中到期回购或新的明股上海贷款空放实债方案注入推升少数股东权益规模，如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大，此时企业存在明股实债情况的可能性较大。

同样的现象，阳光城亦有出现标普曾指出，“三道红线”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金中梁控股虽然只踩中一道红线，但表外负债的风险却不容忽视12家房企中，有4家销售额在2020年前十之外，分别是新城控股、阳光城、中梁控股和华侨城。

其中，阳光城、中梁控股的表外负债情况或许是监管将其纳入首批12家房企的原因之一- END –