大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：

上海的房贷利率，好像很久没有变过了。犹记得3年前的2019年，当时房贷利率还没有跟随LPR的时候，上海的首套房利率为基准的95折，也就是4.65%。三年过去，LPR降了不少，不少地方的首套房利率都降到4.1%了——但上海的利率，还是4.65%。同样都是4.65%，但当时和现在的境遇，简直一个天一个地；今天我们抛开单一的项目，来聊聊宏观走势——上海的贷款利率，是怎么从全国最低变成全国最高的？贷款利率，又是怎么影响房价的？接下来的上海贷款利率，又会怎么走？

01 “全国最低的上海”

仅仅在一年多之前，上海这个4.65%的按揭利率还是全国最低。我们知道，按揭利率其实是有两部分组成，一个是全国统一的五年期LPR，比如目前就是4.30%，跟去年比降了0.35%；另外一部分就是银行在LPR基础上的加点或者折扣，这个比例在不同地区、不同银行、首套二套，都不一样。比如2008年遭遇次贷危机后，为了刺激经济，当时就给房贷利率打七折，按照当时5.94%的全国基准利率来计算，打七折就相当于基准利率下浮30%，也就是4.16%。上海在2019年之前，利率也是下浮5-10%的——比如当年10月执行LPR的时候，基准4.85%，那么首套房就是下浮20个基点，为4.65%。要知道，当时全国各城市的银行，都在疯狂进行“加点”，基准利率基础上加个100甚至150个基点都屡见不鲜。那时候的主流利率，首套基本在5.5%的水平，高的比如武汉，首套房上浮25-30%，直接冲破6.3%。上海这个利率，堪称是全国最低。下面这张表上，看的就非常清楚：

然而，从那之后，上海房贷利率，就如“温水煮青蛙”般慢慢涨了上来——从2019年10月到2021年7月，五年期LPR从4.85%降到了4.65%，而上海的首套房利率一直都是锁定4.65%，活生生从下浮变成了基准。特别是从2021年7月24日开始，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点；二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点：随着那次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。从那天起，上海的房贷利率加点就没有变过。那时候，五年期LPR是4.65%，首套+35个基点，二套+105个基点，记住这个数字，无论LPR怎么变，这个加点一