经济导报记者 刘勇

“我手头的钱不足以提前还贷，而且我也不想冒着风险用消费贷或者经营贷去冲抵房贷，变相降低房贷利率。”7月2日，济南市民李传力向经济导报记者表示，“但我的房贷利率确实有点高，银行就不能和去年一样主动给我们调整利率吗？或者重启转按揭业务让我们的房贷利率下调一些，缓解压力？”

经济导报记者在采访中了解到，和李传力一样在房贷利率高位“进场”的很多购房者，尤其是二套房购房者，希望降低贷款利率来减轻还贷压力。

不过受访的业内人士指出，转按揭业务重启的可能性不大，同时对于存量房贷利率下调，还需要政策的支持和平衡各方面的利益关系。

被叫停的转按揭

据经济导报记者了解，李传力2021年在济南购买了一套住宅，当时贷款210万元，其中50万元的公积金贷款，160万元的商贷，当时的商业房贷利率是lpr+35bp（基点），虽然经历了多轮调整，房贷利率降至了4.2%，但与如今济南新发房贷3.45%相比，仍高出75个bp。

“我去房产中介那里咨询过，对方倒是给了两个办法，但都无法使用。”李传力说道，“一个是商转公，再一个就是通过转按揭业务降低房贷利率。”

李传力告诉经济导报记者，他不符合商转公的条件，因为他用的是组合贷的方式购买的住房。

按照《济南市个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》规定，商转公只能转为纯公积金贷款，不能转为组合贷款，并且原个人住房组合贷款也不能申请转公积金贷款。

此外，转按揭业务早在2007年就被监管部门叫停了。2007年9月，央行、原银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及补充通知等文件，并召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

什么是转按揭？对此济南一家商业银行的个贷部经理冯以轩给出了解释。“简单说转按揭相当于你在a银行办理的房贷利率高一些，几年后，你又在b银行贷了一笔款将a银行的房贷一次性还清，然后将b银行的贷款转为房贷，而且利率还低一些。”

转按揭业务并非没有隐忧。有金融管理部门专业人士指出，在经济上行、房价持续上涨的环境下，转按揭和加按揭极易放大住房信贷规模。还会成为炒房者的投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。

冯以轩给经济导报记者举例说明，一位购房者通过a银行贷款100万元买了套价值150万元的房子，还了几年后，他把贷款转到了b银行，而b银行对他的房产进行重新评估，发现房产涨价，值250万元，就给他放贷170万元，比原来的贷款额度还高。“这就是典型的转按揭和加按揭业务。购房者套出的多余资金可以再按揭买房或者投入股市。”

“从银行业整体来看，转按揭被看做是一种‘挖墙脚’行为，会引发银行之间的过度竞争甚至恶性竞争。”银行业分析师张鹏博在接受经济导报记者采访时表示。“一旦放开转按揭，中小银行会以较低的利率从大银行手中抢夺客户，商业银行会大打利率价格战，而大银行为了保住房贷客户也会加入到利率价格战中。”

尚需政策支持

李传力给经济导报记者算了一笔账，以商业贷款金额160万元30年期、等额本息的还款方式，按照利率4.2%计算，总还款金额为281.67万元左右；如果按照5年期lpr计算，总还款金额为273.33万元左右；如果按照济南最新的首套房的利率3.45%计算，总还款金额257万元左右。“听说未来首套房贷利率还会下调，如果调到3.25%的话，总的还款金额就到了250万元左右，差额更大了。”李传力说。

正是因为利息的支出能降低不少，因此不少存量房贷借款人眼下讨论最多的便是：“存量房贷利率能不能再降一点儿？”

张鹏博告诉经济导报记者，目前呼吁下调房贷利率的主要集中于存量房首套房贷客户和存量二套房贷客户。“目前存量首套房贷客户的房贷利率基本都在4.2%左右，而二套房贷客户的利率则更高一些，大多都在4.5%—5%左右，对于他们来说房贷的压力更高一些。”

对于存量房贷利率下调的可能性，经济导报记者走访了多家银行，得到的答复均为“目前没有下调存量房贷的政策”。

在张鹏博看来，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还款问题，留存优质客户。但银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行的利润空间。

根据国家金融监督管理总局数据，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末的1.69%减少0.15个百分点，较上年同期的1.74%下降0.2个百分点。净息差持续下行，不仅会影响到银行信贷投放意愿和服务实体经济能力，更会影响到银行体系的风险防控能力和金融稳定安全。

有业内数据测算，存量按揭贷款平均下调80个基点，商业银行息差可能下滑6—9个基点，由此可见，净息差的持续下降或将成为存量房贷利率调整的掣肘。

“为了给利率‘高位站岗’购房者减负，其实很简单，就像去年8月份央行出台一个降低存量房贷利率的指导意见，银行就可以参照执行了。”张鹏博表示， “在没有政策支持的前提下，银行无权自行调整房贷利率水平，灵活调整还款模式已经是银行唯一的选择。”

正如张鹏博所说，经济导报记者注意到，不少银行创新推出了个性化的房贷还款政策。如平安银行推出了“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等特色还款方式的房贷业务。建设银行推出了“轻松供”“尾期还”房贷业务，兴业银行推出了“随薪供”房贷业务。

张鹏博认为，银行可以考虑给存量房贷客户发放一定期限的利率优惠券。“就像消费贷的利率优惠券一样，可以发放给客户使用。对客户来说，能够享受到阶段性的利率补贴，起到了降低利率的作用；对银行来说，利率优惠券的优惠幅度、期限和数量可以根据市场情况进行调整，具有较好的可控性，同时也不需要改变原有合同，相对便利。”

上观号作者：大众新闻