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教你买房炒房的炒菜学-目录20240623

今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。

在某些城市，也被称为“公证交易”。 

一）ABC单

首先，让我们回忆一下，在《ABC单》中，对于ABC单的描述。

·ABC单适用于极短期

的撮合式操作

·

ABC单本金极少，杠杆率极大

·

A一般不知道C

·后手是埋雷流和毁约流 

但是，ABC单还有一个变种：“操刀”的时间极长，甚至长持。杠杆率也很大，专注于贷款，而不是接盘侠Ｃ。

1）房东是x，房子价值1000W，还含有550W贷款

2）你是y

这时候，你去和房东谈，y把x的房子买下来。但是；

3）不过户，节约税费

4）不提前还贷。

而是由Y来代还

5）给房东450W现金

6）做450W抵押证，锁死房子

形似而神不似，虽然看起来ABC单和XYZ单很象，但其实却是完全不同的东西。

尤其是内里的思路和逻辑，南辕北辙。

首先，和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约，不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。

其次，和ABC单一样，xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套，无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。

那么，ABC和XYZ的区别是什么呢。

区别是，ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。

好比我们在《ABC单

》中，举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。

但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。

ABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死，立刻就是塌定清盘的惨状。

但是XYZ单，他是立足于“长持”的。

Y是有能力啃下这整幢物业的。

甚至可以说，XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行，只要XY就可以成单。

二）XYZ单

那么，XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单，主要是冲着“X手里的贷款”去的。

五天前，北京出3.17新政。二套首付八成。

昨天晚上，燕郊廊坊宣布限购。

今天早上，抵押又有新闻：

“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证，又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。

对于“过桥”来说，六个月是几乎不能忍受的。

我们知道，“三个月”和六个月，不是同等数量级的概念。

三个月时间，光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下，在“信用卡假期”就把过桥事给办了。

但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。

不仅利率成本大大上升，来源也少很多了。 

我们知道，真正赚钱的是房贷，房产只不过载体。

但是在今天“调控”的大环境下，贷款越来越难以获得。政府层层围堵，贷款才是真的难。

早上想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧，在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。

·

卖房子，优先卖没有贷款的

·

离婚析产做首套

·

第一套一定要贷足

·

年限比利率更重要

·

等额本息比等额本金更好

·

优先用掉瑕疵房票

·

贷款时保持多核，核心洁净

·

拒绝短视置换

·

适度做到负现金流

·跨城市破除首套

这些东西，如果你找“UC震惊部”起一个标题，例如:

《震惊！十个技巧帮你省下百万》

《震惊！一个女人和108次离婚的故事》

震惊：女人只要有钱有房子，管你是不是禽兽……）

起个“爆款”标题，分分钟就是网络爆文。

于是写了2000字，但又默默把文件删掉了。

为啥呢，因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。

炒菜学出干货。

炒菜学文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。

炒菜学标题三言二语，《ABC单》《XYZ单》《没买家就创造买家》《截断和再抵押

》。

三言二语都是精华。

言归正传，ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路

就是不同的。

ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。

ABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌，套利七折笋。

而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。

目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。

XYZ单操作时，一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。

另一方面则要问清:

“还剩多少贷款”

“七折的还是八五折的”

“房东愿意配合我加按么”

“太棒了”!

和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行，常常有长持三五年，换六七个主人，不换房本的。

但是，“形似而神不似”。

深圳的“公证书交易”，通常是全款的。追逐利润的着眼点，也往往放在“升值”“热点”，放在了房子身上。

对于雅房这种低科技树行为，俺们痛心疾首。暴殄天物！

买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!

三）缺点和风险

和ABC单一样，XYZ单也有自己的忌讳和风险。

我们知道，ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”

所以ABC单高度忌讳“玩脱手

”，空手套白狼招数越精妙，出差池的几率越大。

由此演化出了埋雷流和毁约流。

XYZ单有二个缺点:

1）稀少

2）房东人品 

XYZ单少，极少，非常少。

如果说ABC单已经属于冷门货，一般人不接触的领域。则XYZ单的数量，比ABC还少1:10

对于ABC单，B是职业炒家。A是普通人。

而对于XYZ单，通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。

因为这么复杂的逻辑关系，只有职业炒家的脑子才能搞得明白。

而且视房子如玩具，如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。

对于普通人来说，“一套房子就是一辈子”。

一辈子能攒一套房子就不错了，北京能落脚就不错了。你和他说XYZ，他肯定吓得夜夜失眠。

只有你们 2N房产证打扑克的人，才是同类。

XYZ单主要常见于炒菜多军内部

的互相交易。

因为每个人都会有流动性缺口，间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。

而炒菜多军之间买卖很容易。

大家都是聪明人。

三言二语几段微信，就敲定了数百万的往来。普通社会上，要找X的货源，可真心不容易。

第二个缺点，任何产证不在自己的名下，终究是有麻烦的。

XYZ单再怎么说，也是占用了X的房票和名字。

我们知道，ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。

而XYZ单虽然可以长期，3-5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。

四）高阶用法

照例，我们写一下XYZ流的高阶用法。

第一个用法，是反过来问“对方”借钱。

好比说，房子1000W，含有贷款550W。房东X应得450W。

可是你手里连450都没有，你只有100W。

100W可不可以买1000W的房子，答案是可以的：

1）房子由X卖给Y

2）原有贷款550W，由Y继承，每个月月供由Y付

3）X再借350W给Y，算作借款。

Y应付的是450W，但是他只有100W，他可以问X透支350W。算利息。

4）Y首付100W

5）Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=63000

6）Y获得了一千万的房产

这样，Y只用100W，就撬动了一千万的房产。

而月供按揭，可以拉平成为一个不太重

的细水长流负担。

杠杆十倍。 

你完美继承了原先几百万八五折的贷款

不用交税，避开限购

还有十倍杠杆。流水负担也不重。

第二个用法，是“再抵押”。

等你过了几年，1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。

你跑过去恳求房东，“做个二按再抵押”吧。

这个时候的二按，用的是房东的征信。

从银行里再借五六百万出来。各项债款还清，窟窿填掉。

笑不动了。

第三个用法，是“回购条款”

部分XYZ单，X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购，或者五年后+30%回购。

也是一门好生意。

五）结语

在政府管制不到之处，我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0

（本文首发于2017年3月22日） 

——

附粉丝评论:

走过风雨:这些都是房利美和房地美玩剩下的，在深圳上海也有人玩，现在两房倒了八年，深圳上海很多人残障了，只剩一些残砖断瓦！

作者回复:SB

Kevin LIU:

今天去浦东房产交易所，明显没人啊，都是咨询继承赠予的。尼玛我感觉我要做接盘侠啊。

作者回复:交易量跌到三成

走过风雨:

过去玩玩还行。2017年还玩这个，out了！君不见，现在美国房价只有2006年的一半，甚至零头

作者回复:晒SB

岳:廊坊都出了新政，但天津还没出。是否说明天津中长期上涨动力不足，zf不敢出政策？

钜子:去年想做ABC 但是预留时间不足 加上下家被另一家中介给搅黄了。没做成。想全款委托公证把房子拿下。又融不来钱。最后只能求助亲戚。用他的人头把房子接下来了。应了那句话：泡妞泡成老公 炒房炒成房东

张瑞:重点是X,在朋友在找X,失败了。

拂云:1. 成交价格要高于市场价，X要分享Y避税避费的蛋糕。2. 什么情况下会放弃450W现金，选择100W现金+350W债券+3.5W现金流？首先X是个多军，自己多套房核已经废了（限购限贷），其次是战线收缩，锁定450W利润，拿稳定收益补贴其他贷款的负现金流。

0:

能说说抵押证在哪儿办理 注意事项吗

作者回复:交易中心

0:

可是不过户只做公证 房东很容易一房多卖吧 风险还是极大的

作者回复:抵押证

Victor Chan:

Xyz对于x的诚信有着极高的要求，不可控因素随着玩法的增多而变大，对于一般炒房客还是要慎用

作者回复:都是小众

高文捷:

原先X买楼价格首付够低，杠杆利用充足。卖楼价格按当下市场价出售后（已涨30%以上），折比例获取Y的首付款基本已收回最初成本（可能不达但不远也），并把原先需要还贷的负现金流转换成正现金流。

Y买楼后长持，以较低成数的首付和原先优惠的贷款伺机待行情转热后脱手或直接囤仓长持。

X获利点在于收回成本，现金流转正。

Y获利点在于低首付和低利率的长期贷款。

这样理解对吗？

作者回复:+1

黄金十年:

X的人品要多好才能既出名额，又借信贷资源又借钱？直接把房子卖了不是能拿更多现金，还能腾名额和信贷？

作者回复:你细想，dT>0的魅力

dosong:

x再借350万给y，也就是x整个过程拿了100万，那x图啥呢？

作者回复:为什么这么多人想不明白：卖楼价格

空气1a:

Y断供从而影响到X征信的风险请问X如何规避？

作者回复:笑得我眼泪都出来了

拂云:

借给Y 350W卖房子的X，我想来想去只有缺钱的多军为了那100W现金救命才会这么做。或者是多转空的，贪图350W利息的。这类人少啊。

作者回复:你细想，交易的魅力

ZQ:

X是KFS，以上皆成立

作者回复:KFS一手更名

Stephen:小白请教，北京首付只付的起80万，如何买到200-300的二手房，希望赐教。

蜉蝣:东北房产有什么见解。目前刚需一套一百万左右房子，比周围住房高10%左右价格，是否有必要花高价购入？在读博士一枚

Tim:

“五年后原价回购没有想清楚”，如果是原价回购的话，Y岂不是会亏损，那Y为什么要有这个回购条款呢？

作者回复:你细想，交易的魅力

阿米豆腐:

读后感:1.房东x活雷锋 2.x和y私交甚好 3.房东x对于个人征信上的这笔负债不care 4.以高高高于房东x心里预期价格啃下来 我等小白哭晕在厮所

作者回复:4

然:重庆升值空间如何 现在是高位么 一万多买会不会成为接盘侠 哪个地段升值空间比较可观

琳琅满目:难怪最近厦门出台不能公证的政策，看来ABC单在这个城市不少呀

跑来跑去:

小白问一下，不过户到y，y怎么贷款？

作者回复: y不贷款，x贷款

蔡明:

我是天津老房虫子，一直想给老娘和孩子挣点钱，倒腾房子。以前和别人一起，因为钱不够。买了三级跳坑，结果在手里卖不动。以前还买过汉奸的房子，在五大道，这是天津重点介绍的地段。但是还是买卖的效果不好。我有几个朋友炒房子，干的挺好，但是让他们说怎么能成，也都说不出来。您能给我指点指点吗，我有几套房在手里。

作者回复:霉就别炒

Edward:13年3月签合同，我是X， 16年6月， 契税满五年， 按合同买家应该过户了， 买家到现在还不愿过户， 因为贷款7折. 😄， 当时为了让买家答应我出的价， 我提出 到16.6月 增长率不到20%， 我加价20%回购， 买家没同意😓

smilingfish:

x无偿出卖自家征信的做法那就是傻子呀

作者回复:不傻，你细想

危险勿近:

5年后原价回购也许是房价下跌风险考虑?我等确实愚钝。另外如果y资金断裂，会有什么后果呢，好像有点麻烦

作者回复:买本书学学窝轮

还留下些什么:厦门公证交易太流行了，春节以后的行情很大的力量来自投资客的公证买卖

不存在的骑士:现在还可以建仓上海作为托底资产么？长期来看是上涨的，但是相对涨幅比起武汉重庆来说是不如的，更像是防御型的投资，在目前的节点上是否为一个好时机？

神韵来:这个手法在国外教材里就有的，简要的说，就是跟上家做借贷交易。上家提供杠杆给下家。

Raffi ラフィー:在政府管制不到之处，我们见证了自由市场之魅力和强大。

dT>0 点睛之笔:重庆有一种串串房的操作手法与这个很像，现在串串房成交占到重庆二手房的10％以上了

永强:最后几种手法，x与y共同享受筹码价值上升后银行送上的杠杆。所以大家共赢？交易的魅力

曹360:

对于X，“卖了”房子得到：通过高价提前实现未来一定的涨幅，一笔现金，未来私人借贷现金流。对于有Y，“抵押证”锁定房子，付出一笔现金，承担银行按揭和私人借贷月供。问题：已有按揭的房子（已经在银行有他项抵押证），如何再在房产中心办出抵押证？两个抵押证的顺位是什么？

作者回复:日期

晴朗:

文章最后一百万撬一千万不太可信，请问房产未还清贷款，如何过户，

作者回复:白痴

Shirley™:颇有难度。不过也是，钱哪里那么好赚的。还是凤变冰适合小白

小毛妈:

如果按贷款7成推算550万的贷款额，总价应该在785万左右，215万的收益就值得做xyz？

作者回复:大头是税

吉.吉:

哪有这样的傻X，房票占着，只拿到100万，除非是穷到连利息也还不出了，可真穷到这地步了，哪还有心思陪你玩XYZ

作者回复:傻叉，你对交易的魅力一无所知

刘峰:本质是房产期权。股票市场人最多，期货市场人就少了。期权就更少了。当然期权卖空的人可能还会在现货市场做多。

张运涛:通过交易，y撬动了巨大的杠杆，有机会赚超过1000w的那部分涨幅。x提前锁定收益，转移了风险。提出原价回购条款，是为了降低y的风险，还能赚手续费（利息）。市场上的y更难找。这种交易需要x,y都共同看好房子能涨到他们的成交价（远高于交易时的市场价）。

真大空:葡萄酒好像有类似的销售方式，交易时会有回购协议，几年后以更高的价格回收

兔八哥:真是太有创意了，双赢啊。对于x，房子快速卖掉了拿到钱，如果是350w借给y，每个月3.5w，1%月利息也不少了，而且这种情况房子价格应该卖的是好价格；产证名字还是x的，根本没风险。对于y，100w就撬动了1000w的房子，过几年涨了后大赚一笔；风险就是如果到时房价涨太多如果x翻脸比较麻烦点。

王斌 链家:这个对于我们这些小白来说，确实有很多地方想不通。还是适合高段位玩家，小白只能先看。

朝三暮四:操作过，类似于原来X一人炒的这个标的，变成X和Y各自优势互补后一起作为一个联合体炒这个标的。整个联合体的风险度下降，各人分到的绝对利润率也随之下降。

Dan Xu:今年在彭浦新村扫到一套单价3万6的，带小区电梯房！就是这个理、房东要求首付5成因为要还房贷！看房几百人都没人接、当时没有房票不敢接，早知道这个方法就拿下了

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