都在关心房价，8月的房价出来了！

房价依然都在跌。

国家统计局发布数据显示，2024年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄、同比降幅与上月相同。

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

8月是房地产市场的惯例淡季，因为天气原因，每年的8月市场都处于一年的低点，市场处于调整，2024年也不例外，整体全国房地产市场在前期政策影响下，有所升温后，在8月再次出现了调整。

在市场需求疲软、房价下行、市场竞争加剧等背景下，8月整体房地产市场销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段。2024年8月房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。前期的政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。

本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月市场成交量出现了调整。

楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线热点城市影响明显大于其他城市。

但整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多的政策和时间。

1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

8月末，商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。

1—8月份，房地产开发企业到位资金69932亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款10229亿元，下降5.1%；利用外资20亿元，下降42.4%；自筹资金25150亿元，下降8.4%；定金及预收款21078亿元，下降30.2%；个人按揭贷款9920亿元，下降35.8%。

整体看，房地产市场依然处于调整中，这种情况下，存量房贷再次降低的呼声更高了！

这两天，又有消息称，中国最早将在9月下调存量房贷利率，下调幅度将达50个基点，目前商业银行“正在进行最后的准备工作”。

根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）。

此外，居民也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。如果顺利下调，买房成本将再降。

按照200万房贷、贷款30年等额本息计算，相比存量房贷普遍的3.85%（五年期LPR3.85%）的利率，如果本月直降50BP，月供少了562元！总利息少了约20万元。

目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右，二套房贷款平均利率为3.6%。

最近全国各地都在呼吁降低存量贷款利率：

那么从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机的确到了。

公积金贷款方面，一方面利率一降再降，另一方面，各城市因地制宜重启和优化“商转公”业务，且降低贷款门槛和提取条件。

目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。

多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大，除深圳外，国内开展“商转公”业务的城市基本体量较小，北上广等大城市未来是否会跟进落实还有待观察。

“商转公”后，此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款，节省家庭利息开支。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。

商贷和公积金贷组合优惠，购买成本实实在在降了。

降低存量贷款的好处！

存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，

但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

1、北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上(即年营收1000万元以上)餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。

2、上海统计局数据2024年2季度，年主营业务收入超过200万元的住宿和餐饮业企业，营业利润数据累计亏损7.7亿。

从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费。

存量房贷利率高的确影响了消费，所以当下需要的核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。

存量房贷再次降息是必然，但降低80个基点的可能性不大，毕竟当下市场平均存量房贷利率已经跌到了3.9左右，新增贷款平均利率在3.3左右！利差只有60个基点。

和2009年一样，所有存量房贷与新增房贷拉平是大概率事件，也就是，大部分购房者都可以在未来一段时间利率降低到3.3%左右！

后市预测，金九银十市场有望局部复苏，市场需要更多的重磅政策

随着9月份传统营销旺季来临，热点城市从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交有望上行，二手房成交也保持稳定。

517开始的本次系列调控很及时，一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期， 整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。

“金九银十”的传统旺季来临，短期内核心城市新房二手房市场活跃度或小幅回升。

当下楼市是政策市场，517政策经过市场消化，对市场的影响在逐渐减弱。

虽然市场最低点已经过去，要稳定金九银十后的房地产市场，最近需要更多的政策出台，特别是存量房贷利率再降！